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SCPI : une alternative à la détention directe et aux fonds en euros

L’immobilier occupe une place essentielle dans le patrimoine des français. Selon l’INSEE, en 2015, 62,6 % disposent d’un bien immobilier et 58,7 % sont propriétaires de leur résidence principale. On le voit bien, l’attachement des français pour la pierre reste puissant. C’est ainsi que l’investissement en Sociétés civiles de placement en immobilier (SCPI), ou souvent appelé pierre papier, s’est imposé ces dernières années comme une alternative à l’investissement immobilier locatif en direct, offrant un rendement performant.   Aborder l’immobilier autrement   Alternative au placement direct dans la pierre, la SCPI est un investissement immobilier par l’intermédiaire d’une société civile. L’investisseur souscrit des parts de SCPI, il devient propriétaire de parts sociales et à ce titre associé, puis perçoit chaque trimestre des loyers. Les sommes investies par l’ensemble des investisseurs sont ensuite réemployées par la SCPI dans des actifs immobiliers. La SCPI de rendement portera avant tout sur de l’immobilier d’entreprise (location de bureaux, commerces, entrepôts…) alors que la SCPI fiscale est dirigée vers l’immobilier locatif à usage d’habitation dans un objectif de défiscalisation. Les SCPI spécialisées dans l’investissement tertiaire ont le vent en poupe. L’attrait pour la SCPI de rendement peut s’expliquer par trois principales raisons : – la simplicité de gestion : la société de gestion prend en charge la gestion complète des immeubles : trouver les locataires, remplacer les partants, revente des lots les moins rentables, saisir les opportunités du marché et reverser trimestriellement les loyers aux investisseurs. – la mutualisation des risques : la SCPI détient de nombreux lots. Ainsi, le risque de vacance est mutualisé entre l’ensemble des biens de la SCPI et donc entre l’ensemble des investisseurs. Autrement dit, le rendement servi par la SCPI varie légèrement d’une année sur l’autre mais l’investisseur est assuré d’obtenir des loyers régulièrement. – la diversification : les SCPI collectent des millions d’euros auprès de millions d’investisseurs. Le pouvoir d’achat de ces sociétés est donc incomparable à celui d’un particulier. Cette surface financière permet aux SCPI d’investir dans des bureaux, des commerces, afin d’aller chercher des rendements intéressants. Toutefois, tous ces avantages attrayants ont aussi une contrepartie. Fiscalement notamment, les revenus des loyers versés par la SCPI à l’investisseur sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (tranche marginale d’imposition et prélèvements sociaux à hauteur de 15,5%). L’investisseur détient certes des parts sociales, mais cela reste un investissement immobilier qui suppose donc un investissement sur le long terme. Pour qu’un investissement soit rentable, il est conseillé de conserver ses parts sur une longue durée, afin d’amortir les frais inhérents aux SCPI.   Profiter d’un meilleur rendement   Les performances des SCPI sont dans l’ensemble attractives, notamment en comparant aux investissements locatifs classiques et aux fonds en euros des contrats d’assurance-vie. Alors que le rendement de la plupart des placements financiers chutent sensiblement, le rendement brut de la SCPI pour 2015 a été de presque 5% alors que la moyenne des rendements des fonds en euros est autour des 2,30 % (source AFA). Même si les performances passées ne préjugent […]

Assurance-vie Bacquet Ciot

Contrat d’assurance-vie : Bacquet s’en est allé !

Depuis des années, la réponse ministérielle Bacquet (RM n°26231, JO AN, 29 juin 2010, p. 7283) s’était imposée dans le règlement du sort des contrats d’assurance-vie non dénoué lors de l’ouverture d’une succession, sous un régime de communauté. Finalement la réponse ministérielle Ciot (RM n°78-192, JO AN Q, 23 février 2016, p. 1648) revient sur la doctrine fiscale et opère un revirement. Si la valeur du contrat non dénoué doit figurer à l’actif de la succession de l’époux prédécédé pour moitié de sa valeur, le décès du premier époux est désormais neutre fiscalement pour les successeurs qui ne seront imposés qu’au décès du second époux et sur l’actif qu’ils reçoivent effectivement. Dans un communiqué de presse du 12 janvier dernier, Michel Sapin, ministre des Finances et des Comptes publics, assure en effet, pour les héritiers, la neutralité fiscale d’un contrat d’assurance-vie souscrit par un époux commun en biens au moyen de deniers communs. Longtemps, le sort, en cas de décès, des contrats d’assurance-vie non dénoués et alimentés avec des deniers communs a fait débat.   Remise en cause de la réponse ministérielle Bacquet   La réponse ministérielle Bacquet reprenant l’arrêt Praslicka de la Cour de Cassation, consacrait la valeur commune du contrat d’assurance-vie. Lorsqu’un époux commun en biens souscrivait un contrat d’assurance-vie alimenté avec des deniers communs, et que son conjoint lui prédécédait, le contrat n’était pas dénoué, le souscripteur étant toujours en vie. Ce contrat ayant été alimenté par des fonds communs, lors de la liquidation de la communauté, la valeur de rachat du contrat devait être prise en compte. La réponse Bacquet en tirait les conséquences fiscales suivantes : «Conformément à l‘article 1401 du Code civil, et sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fond, la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie souscrits avec des fonds communs fait partie de l’actif de communauté soumis aux droits de succession dans les conditions de droit commun». En d’autres termes, la valeur de rachat du contrat non dénoué était retenue pour le calcul de la masse commune, et par suite, de la masse successorale, venant ainsi augmenter l’assiette taxable aux droits de succession. Les héritiers, et notamment les enfants, le conjoint survivant étant exonéré,  se trouvaient imposés sur des biens qui ne se matérialisaient pas et qu’ils risquaient de ne pas pouvoir appréhender dans l’avenir. En effet, les enfants pouvaient ne pas être bénéficiaires de ces fonds lors du décès du deuxième parent : soit que le parent survivant ait consommé les fonds, soit que le contrat ait changé de bénéficiaire au profit d’un nouvel époux, ou encore, qu’il ait été fait un legs à une association. Cette règle s’appliquait aux successions ouvertes depuis le 29 juin 2010.   En pratique, il résultait de cette analyse que les héritiers étaient taxés lors du décès de leur premier parent sur des valeurs qu’ils pouvaient ne pas recevoir lors du décès de leur second parent. La solution pour sortir de cette impasse était la réalisation d’un partage de la succession, mais le coût fiscal (2,5%) ou encore la composition du […]

loi de financement de la sécurité sociale 2016

Loi de financement de la sécurité sociale : les mesures à connaître pour 2016

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2016 a été publiée au Journal Officiel le 22 décembre dernier. Elle vise à limiter les dépenses de l’assurance-maladie tout en renforçant l’accès aux soins. FA Conseils Patrimoines vous propose un aperçu des différentes mesures prises tant pour les particuliers que les employeurs et/ou dirigeants d’entreprise.   Les principales mesures sociales intéressant les particuliers – La mise en place d’une protection universelle maladie : au 1er janvier 2016, toute personne sera affiliée en propre à la sécurité sociale du fait de son activité professionnelle ou à défaut, du fait de sa résidence stable et régulière en France. Disparaissent de ce fait la CMU de base et la notion d’ayant droit majeur d’un affilié qui se trouvent en pratique englobées dans le nouveau système ; – La gratuité du dépistage du cancer du sein pour les femmes les plus à risque ; – L’expérimentation de programmes de prévention de l’obésité chez les jeunes enfants (3-8 ans) entre le 1er juillet 2016 et le 31 décembre 2019 ; – La garantie de la confidentialité et de la gratuité de la contraception pour les mineures ; – La prise en charge à 100 % des soins pour les victimes d’actes terroristes ; – La création, dans le cadre de la généralisation des complémentaires santé, d’un chèque santé (aide financière) pour les salariés précaires et, en 2017, d’un contrat complémentaire santé labellisé pour les 65 ans et plus ; – La mise en œuvre d’un nouveau dispositif de plafonnement du cumul emploi-retraite : lorsqu’un salarié bénéficie d’un cumul emploi-retraite plafonné et que le montant cumulé de ses revenus et de ses pensions dépasse ce plafond, chaque pension est réduite à due concurrence ; certaines périodes ne seront plus assimilées à des trimestres d’assurance-vieillesse pour les salariés exerçant sous le régime du détachement de la sécurité sociale dans un pays lié à la France par un accord bilatéral de sécurité sociale mais ne disposant pas de régimes d’assurance-vieillesse obligatoires  ; – La généralisation, à partir du 1er avril 2016, de la garantie des impayés des pensions alimentaires avec le versement d’une allocation de soutien familial différentielle ; – Le regroupement au 1er avril 2016 des revalorisations des prestations sociales sauf pour les retraites (1er octobre 2016).   D’autres mesures concernent les employeurs et dirigeants d’entreprise   A partir du 1er janvier 2016, chaque employeur doit obligatoirement proposer une mutuelle d’entreprise à l’ensemble de ses salariés. Cette obligation est prévue par l’accord national interprofessionnel du 14 juin 2013. Toutefois, la loi de finance prévoit une simplification avec des cas de dispense d’affiliation en mettant en place des dispenses de droit (notamment pour les CDD courts et les petits temps partiels. Les salariés dispensés peuvent demander une aide à l’employeur afin de pouvoir souscrire une complémentaire santé individuelle. Cette indemnisation est égale au montant que l’employeur aurait dû débourser pour couvrir le salarié avec le contrat mis en place au niveau de l’entreprise. Réduction du taux de cotisation patronale d’allocation familiale au 1er avril 2016 Les employeurs bénéficient aujourd’hui d’une réduction du taux de la cotisation patronale d’allocation familiale sur les salaires n’excédant pas 1,6 fois le SMIC sur […]

Compte courant d'associé

Les atouts du compte courant d’associé

Pour les férus et adorateurs du Plan Comptable Général, le compte courant d’associé est enregistré en compte de tiers dans le compte 455. Passées ces considérations comptables qui font rêver les seuls adorateurs du livre journal et de l’équilibre débit-crédit, s’intéresser au compte courant d’associé permet de concilier son patrimoine privé et professionnel. Découvrons ensemble les atouts du compte courant d’associé. Atout n° 1 : des fonds propres sans contraintes Les partenaires financiers vous le diront : la cotation Bâle II est aujourd’hui essentielle lorsque vous êtes face à des demandes de crédit pour votre entreprise. Les banquiers insisteront sur le principe suivant : augmenter vos fonds propres. Le problème d’augmenter son capital social est multiple : les frais de Greffe, d’enregistrement, et de publication dans un journal d’annonces légales sont à régler pour l’opération, la quasi « séquestration » de vos fonds qui ne peuvent être disponibles qu’avec une réduction de capital social ou une cession des droits sociaux, souvent générant une contrainte fiscale, l’augmentation de votre capital social vous contraint à constituer une réserve légale d’au minimum 10 % de sa valeur, ce qui peut contraindre de manière temporaire les distributions de dividendes, l’effet de dilution du capital social peut provoquer un malaise au sein des actionnaires historiques et créer une « fronde » dans la gestion du trône de fer… Augmenter la valeur de votre compte courant d’associé permet d’injecter des sommes à disposition de l’entreprise sans affecter les conséquences décrites. Soit plus de libertés ! Libéré… Délivré… Atout n°2 : financez votre propre entreprise, devenir son propre banquier Les contraintes de financement se sont énormément renforcées pour les entreprises. Le dernier rapport 2015 de la médiation du crédit  a d’ailleurs pointé du doigt les difficultés des TPE dans le système économique à accéder au crédit. Une demande d’instruction est aujourd’hui extrêmement longue par les banques. Le renforcement de leurs contrôles internes, la politique de la  gestion des risques, les ratios de couverture des en-cours de crédit par les fonds propres, la nécessite de valider des garanties extérieures ou réelles… Autant de chemin de croix qui viennent contraindre l’horizon temporel de l’entreprise dans son accès au crédit. Une solution simple : s’autofinancer via le compte courant d’associé. Tel un banquier, vous définissez la durée, et le montant de votre intérêt. Et puis, en cas de creux de trésorerie, vous adaptez vos capacités de remboursement. Soit plus de souplesse… Atout n°3 : Une rémunération attractive de vos liquidités Le livret A et le LDD rémunérés à 0,75%, il peut être préférable de positionner ses liquidités en compte-courant d’associé pour un simple geste égoïste : bénéficier d’un taux de rémunération brut  supérieur. Suivant les dates de clôture de votre entreprise, vous pouvez bénéficier d’une rémunération de vos comptes courants d’associé déductibles fiscalement de l’impôt sur les bénéfices de votre entreprise. Pour les entreprises ayant clôturé leurs comptes au 31 décembre 2015 dernier, une rémunération annuelle de 2,15% des comptes courants d’associé a pu être accepté en déductibilité. Comparaison des performances : un delta de performance de […]

Succession : et si j’agissais ?

Vous pouvez choisir, ne laissez pas la loi le faire à votre place. Préparer sa succession, c'est anticiper les conséquences pour votre patrimoine et vos proches.

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Pourquoi préparer ma retraite ?

Il n'y a pas d'âge pour préparer sa retraite. Dès les premiers pas dans la vie active, il faut anticiper et prendre les bonnes décisions pour se garantir des revenus lors de son départ de la vie professionnelle.

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Comment optimiser ma fiscalité ?

De la déclaration d'impôt sur le revenu à l'investissement mobilier et immobilier, différents outils s'offrent à vous pour alléger votre fiscalité.

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Investir mais sur quels supports ?

FA Conseils Patrimoines définit avec vous votre stratégie d'investissement et vous accompagne dans vos placements en toute impartialité.

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Comment valoriser son patrimoine ?

Se constituer un patrimoine d'abord, le valoriser ensuite et le faire fructifier. FA Conseils Patrimoines vous accompagne pour rentabiliser vos investissements dans un cadre juridique et fiscal optimal.

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A propos de FA Conseils Patrimoines

FA CONSEILS PATRIMOINES est un cabinet indépendant bordelais, créé par Erwan RENAUX, spécialisé dans le conseil et la gestion de patrimoine privé et professionnel. Notre mission est de vous accompagner lors de la création, l'accroissement, l'optimisation puis la transmission de votre patrimoine privé et/ou professionnel. Notre équipe, issue du monde du Conseil, de la Banque, de l'Expertise Comptable, du Droit et de l'entrepreneuriat, est à votre écoute pour vous conseiller, vous éclairer sur l'évolution de votre situation et de vos projets.

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  • Rencontre de Erwan Renaux et Julien Bourgeois sur les bancs du lycée Pape Clément à Pessac. Le projet de travailler ensemble émerge déjà selon le principe d’équilibre Nietzschien alchimie entre Dionysos et Apollon.
  • Parallèlement, Saskia SALON SCHMIDT crée la SARL FA CONSEIL.
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  • Entrée de Erwan RENAUX et Julien BOURGEOIS dans le monde du conseil et de l’expertise comptable chez KPMG
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  • Création de la SARL CASA POP SPORT par Ludovic et Erwan RENAUX, connue pour son enseigne de brasserie sympathique LULU DANS LA PRAIRIE
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  • Démarrage du processus de gestion du département de Gestion de Patrimoine du groupe C CONSEILS.
  • Obtention du statut de Conseil en Investissement Financier auprès de l’ANACOFI.
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  • Création de la société par actions simplifiée C CONSEILS PATRIMOINE ET ENTREPRISE
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  • Rachat de la branche complète d’activité de gestion de patrimoine de C CONSEILS par la SAS C CONSEILS PATRIMOINE ET ENTREPRISE.
  • Le capital social est augmenté à 158 000 €.
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  • Rachat de l’entreprise FA CONSEIL et Transmission Universelle de Patrimoine vers l’entité FA CONSEILS PATRIMOINES.
  • Dépôt de la marque intracommunautaire FA CONSEILS PATRIMOINES à l’OHMI.
  • Intégration de la SAS BOURGEOIS CONSElL dans le capital de FA CONSEILS PATRIMOINES.
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  • Déménagement dans les bureaux du 95 bis boulevard Antoine Gautier à Bordeaux.
  • Rachat du portefeuille d’activités épargne, assurance, retraite de la société AUDIT FINANCE ET PATRIMOINE.