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Recomposer son patrimoine : la vente à soi-même via la SCI

Très nombreux sont les investissements immobiliers réalisés au moyen d’emprunts bancaires aussi bien pour l’accession à la propriété que pour l’investissement locatif. Si l’immobilier a une valeur patrimoniale incontestable, il n’en reste pas moins un actif immobilisé non liquide. La vente à soi-même Le propriétaire d’un bien immobilier peut se retrouver à devoir faire face à un besoin de trésorerie que ne lui offre pas son placement immobilier en direct. Par l’opération de vente à soi-même, le propriétaire peut obtenir des liquidités en contrepartie de la valeur de son bien, en vendant ce bien à une Société Civile Immobilière (SCI) qu’il a lui-même constituée. Il s’agit alors de reporter l’endettement sur la SCI, cette dernière emprunte afin de racheter le bien immobilier au cédant. Cette opération permet de récupérer des liquidités, le prix de vente venant remplacer l’actif immobilisé. En fonction des modalités d’achat de départ, le prix de vente peut servir à liquider un prêt in fine ou amortissable en remboursant le capital emprunté. Dans le contexte économique actuel, renégocier un nouveau prêt peut permettre d’obtenir de meilleures conditions bancaires avec des taux très attractifs. Le cédant qui est associé de la SCI garde une certaine maîtrise sur l’actif et ne lui fait pas perdre tous ses droits. Les précautions soulevées Concernant la location au cédant, aussi associé de la société, nous ne pourrons qu’être très vigilant à ce type de montage afin d’écarter toute suspicion de l’administration fiscale. Il est fait référence à la situation dans laquelle le cédant verse un loyer à la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, dans laquelle il est aussi associé. La SCI perçoit donc des loyers qui sont ensuite retraités au niveau de la personne des associés, à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Certains recourent à ce type de montage afin de déduire des loyers, par le biais de déficits fonciers, des coûts qu’il n’aurait pu déduire en l’absence de loyers. Aussi, le Conseil d’État a jugé, à diverses reprises, que la location par une SCI d’un immeuble à usage de résidence principale ou secondaire de ses associés peut être constitutive d’un abus de droit dès lors que la création de la société répond au seul souci d’atténuer les charges fiscales du contribuable en contournant les dispositions de l’article 15 II du CGI (CE, 6 décembre 1978 CE, n° 6.803, Sieur X., RJF 1/79, CE 4 avril 1990, n° 66.867, Ministre de l’Économie, des Finances et du Budget c/ M. Arizzoli, RJF 6/90, n° 729 ). La location est alors considérée comme fictive au plan fiscale, même si elle n’est pas contestable civilement. Afin d’éviter de tomber sous la coupe de différents écueils, l’opération de rachat à soi-même ne doit jamais poursuivre un but exclusivement fiscal au risque d’être sanctionnée par l’abus de droit. L’intérêt d’un tel montage réside avant tout dans une optique financière (récupérer de la trésorerie et renégocier des conditions bancaires) et patrimoniale. Cette dernière est assurément indissociable de la SCI en tant que véhicule de transmission du patrimoine […]

Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : cap sur 2018

L’année 2018 devrait marquer la mise en œuvre du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu sous réserve de son adoption par la loi de finance pour 2017. La mise en œuvre Il est question de changer le mode de prélèvement de l’impôt et non l’impôt lui-même ; et de collecter l’impôt en temps réel et non plus avec un an de décalage par rapport aux revenus imposables. Quels revenus ? Sont concernés les revenus des salariés, des retraités et des indépendants, ainsi que les revenus de remplacement (chômage, maternité, …) ou encore les revenus fonciers. En revanche les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values immobilières ne sont pas concernés car ils font déjà l’objet d’un prélèvement à la source. Comment ? Pour les salariés, l’employeur sera tiers-payeur et l’impôt versé apparaîtra sur la fiche de paie au même titre aujourd’hui que les cotisations sociales. Quant aux professions libérales et indépendants, ils verseront un acompte mensuel ou trimestriel, calculé en fonction de leurs revenus des mois précédents, et ajusté ensuite selon leurs revenus effectifs. S’ils anticipent une forte baisse de leurs revenus, ils pourront signaler leur situation à l’administration fiscale. Les revenus fonciers se verront appliquer le même système d’acompte. Et la confidentialité ? La question soulevée est celle de la connaissance par l’employeur d’informations relatives à la situation financière du foyer fiscal de son salarié. En guise de garantie, les couples pourront choisir la répartition de leur impôt : s’ils ont un écart de revenu important, ils pourront demander à avoir un taux individualisé. De même tout contribuable pourrait opter pour un taux par défaut correspondant uniquement à sa rémunération sous réserve de payer le différentiel d’impôt directement à l’administration fiscale. Comme aujourd’hui, chaque foyer fiscal déposerait une déclaration de revenus en N+1 au titre des revenus de l’année N permettant de déterminer l’impôt sur le revenu réellement dû in fine au titre des revenus perçus l’année N et d‘imputer le prélèvement à la source payé en N. Un crédit d’impôt pour corriger la double imposition Les revenus de 2017 seraient déclarés en 2018 dans les conditions habituelles. Toutefois, afin d’éviter une double imposition aux contribuables, l’impôt sur le revenu afférent aux revenus non exceptionnels perçus en 2017 et inclus dans le champ d’application de la réforme serait annulé par l’intermédiaire d’un crédit d’impôt exceptionnel de modernisation du recouvrement. L’ensemble de ces mesures seront affinées et confirmées sur les mois à venir. Enfin, le projet de loi de finance pour 2017 devrait prévoir des mesures de réduction des impôts pour les particuliers et les entreprises. Ainsi, quelques 5 millions de foyers fiscaux pourraient être concernés par une baisse de leur impôt sur le revenu liée à une réduction d’IR de 20 % sous conditions. Les entreprises, ou plus précisément les PME, pourraient bénéficier d’une baisse de leur impôt sur les sociétés avec l’apparition d’un nouveau taux de 28 % sur une fraction du bénéfice fixée à 75 000 €. L’ensemble des mesures sera présenté en conseil des ministres du 28 septembre prochain. […]

Anticiper et préparer sa retraite avec le Plan Épargne Retraite Populaire (PERP)

Lancé en 2003 par la François Fillon, le PERP n’a longtemps pas fait beaucoup de souscripteurs et le portefeuille global ne dépassait pas 7,5 milliards d’euros en 2011. Cependant depuis l’assouplissement des conditions de déblocage du capital en 2010 il est devenu plus attractif et l’encours total passe à 12,4 milliards d’euros fin 2014. (source INSEE) Le plan d’épargne retraite populaire (PERP) est un produit d’épargne à long terme qui permet d’obtenir, à partir de l’âge de la retraite, un revenu régulier supplémentaire. Il s’adresse principalement aux personnes imposées à une tranche marginale d’imposition supérieure à 30% puisqu’il permet d’obtenir une déduction fiscale sur le revenu global. Le capital constitué est reversé sous forme d’une rente viagère pour au moins 80% du montant de l’épargne. Déductibilité des cotisations au PERP Les cotisations versées au PERP sont déductibles du revenu global pour chaque membre du foyer fiscal dans une limite annuelle égale à la différence constatée au titre de l’année précédente entre : 10% des revenus professionnels, plafonnés à 30 432€ en 2016 (la règle étant : 10% de 8 fois le montant du Plafond Annuel de la Sécurité Sociale) et au minimum de 3 804€ soit 10% du PASS, et le cumul des cotisations ou primes versées aux régimes contractuels de retraite. Cependant cette limite de déduction doit prendre en compte des cotisations à déduire du revenu professionnel : les cotisations du salarié (et celles de l’employeur le cas échéant) et des non salariés au régime obligatoire de retraite, les cotisations au plan de retraite complémentaire ou aux contrats Madelin et Madelin agricole des sommes cotisées sur un Plan Epargne Retraite Collectif (PERCO) par l’employeur ou le salarié. En cas de cotisations supérieures au 10% réglementaire, le trop perçu est reportable sur les trois années fiscales suivantes. De plus la déductibilité des cotisations au PERP ne rentre pas dans l’enveloppe globale d’avantages fiscaux sur l’impôt sur le revenu de 10 000€. Imposition de la rente La rente versée une fois en retraite est imposée, après abattement de 10%, et s’ajoute aux revenus soumis au barème normal de l’IR. Le capital versé au titulaire du plan est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des pensions de retraite. Depuis 2011 il peut être imposé au prélèvement forfaitaire libératoire de l’IR établi à un taux de 7,5%, les conditions pour obtenir ce prélèvement sont : le versement ne doit pas être fractionné, les cotisations étaient déductibles. Imposition du capital L’épargne accumulée sur PERP échappe à l’ISF en phase d’épargne ; en phase de rente elle n’est pas imposée si elle a été constituée par des versements périodiques et si la durée de constitution de la rente est supérieure ou égale à 15 ans. Déblocage des fonds L’épargne constituée en PERP est débloquée au départ en retraite du cotisant et lui donne droit à une rente viagère ou sous forme de capital à hauteur de 20% maximum. Elle peut être débloquée avant la retraite pour l’achat d’une résidence principale sous réserve de ne pas être propriétaire de sa résidence […]

SCPI : une alternative à la détention directe et aux fonds en euros

L’immobilier occupe une place essentielle dans le patrimoine des français. Selon l’INSEE, en 2015, 62,6 % disposent d’un bien immobilier et 58,7 % sont propriétaires de leur résidence principale. On le voit bien, l’attachement des français pour la pierre reste puissant. C’est ainsi que l’investissement en Sociétés civiles de placement en immobilier (SCPI), ou souvent appelé pierre papier, s’est imposé ces dernières années comme une alternative à l’investissement immobilier locatif en direct, offrant un rendement performant. Aborder l’immobilier autrement Alternative au placement direct dans la pierre, la SCPI est un investissement immobilier par l’intermédiaire d’une société civile. L’investisseur souscrit des parts de SCPI, il devient propriétaire de parts sociales et à ce titre associé, puis perçoit chaque trimestre des loyers. Les sommes investies par l’ensemble des investisseurs sont ensuite réemployées par la SCPI dans des actifs immobiliers. La SCPI de rendement portera avant tout sur de l’immobilier d’entreprise (location de bureaux, commerces, entrepôts…) alors que la SCPI fiscale est dirigée vers l’immobilier locatif à usage d’habitation dans un objectif de défiscalisation. Les SCPI spécialisées dans l’investissement tertiaire ont le vent en poupe. L’attrait pour la SCPI de rendement peut s’expliquer par trois principales raisons : - la simplicité de gestion : la société de gestion prend en charge la gestion complète des immeubles : trouver les locataires, remplacer les partants, revente des lots les moins rentables, saisir les opportunités du marché et reverser trimestriellement les loyers aux investisseurs. - la mutualisation des risques : la SCPI détient de nombreux lots. Ainsi, le risque de vacance est mutualisé entre l’ensemble des biens de la SCPI et donc entre l’ensemble des investisseurs. Autrement dit, le rendement servi par la SCPI varie légèrement d’une année sur l’autre mais l’investisseur est assuré d’obtenir des loyers régulièrement. - la diversification : les SCPI collectent des millions d’euros auprès de millions d’investisseurs. Le pouvoir d’achat de ces sociétés est donc incomparable à celui d’un particulier. Cette surface financière permet aux SCPI d’investir dans des bureaux, des commerces, afin d’aller chercher des rendements intéressants. Toutefois, tous ces avantages attrayants ont aussi une contrepartie. Fiscalement notamment, les revenus des loyers versés par la SCPI à l’investisseur sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (tranche marginale d’imposition et prélèvements sociaux à hauteur de 15,5%). L’investisseur détient certes des parts sociales, mais cela reste un investissement immobilier qui suppose donc un investissement sur le long terme. Pour qu’un investissement soit rentable, il est conseillé de conserver ses parts sur une longue durée, afin d’amortir les frais inhérents aux SCPI. Profiter d’un meilleur rendement Les performances des SCPI sont dans l’ensemble attractives, notamment en comparant aux investissements locatifs classiques et aux fonds en euros des contrats d’assurance-vie. Alors que le rendement de la plupart des placements financiers chutent sensiblement, le rendement brut de la SCPI pour 2015 a été de presque 5% alors que la moyenne des rendements des fonds en euros est autour des 2,30 % (source AFA). Même si les performances passées ne préjugent pas des performances […]

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