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Nouveautés et rappels de fiscalité en immobilier

Publié le 30 novembre 2018 | Pas de commentaire

fiscalité immobilier

Entre la loi Alur, celle pour la transition énergétique, la loi Elan, ou le prélèvement à la source, il est parfois difficile de s’y retrouver pour un particulier en terme de fiscalité en  immobilier.

Nous allons essayer de faire un petit rappel de points qui nous semblent essentiels pour tout propriétaire de bien immobilier destiné à la location.

L’indexation des loyers : attention aux retardataires…

Attention aux retardataires de l’indexation des loyers. Le bailleur ne peut plus y prétendre passé un délai d’un an et ceci n’est pas rétroactif

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR, dispose que :
« A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 poursuit que :
« Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

La précision du critère de « décence »

Depuis le 1er Janvier 2018, un nouveau critère de décence des logements loués a été mis en vigueur.

Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 a instauré en deux étapes (janvier et juillet 2018) un élément supplémentaire dans les critères dits de décence pour pouvoir louer un bien. Il s’agit de l’isolation et de la ventilation des logements. Pour limiter les déperditions de chaleurs les portes, les fenêtres et les murs doivent donc présenter « une étanchéité à l’air suffisante », et « les cheminées doivent être munies de trappes ».

Dans un second temps, depuis le 1er juillet 2018, « une aération suffisante » est obligatoire et doit être équipée d’une ventilation en bon état. Ces éléments permettront, selon le décret, « un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

La fiscalité des travaux engagés sur 2018 et 2019 :

Là encore, la fiscalité des travaux des travaux réalisés en 2018 et 2019 peut sembler complexe. En effet, il s’agit de faire la moyenne des travaux de ces deux années.

Nous pourrions le résumer ainsi :

  • Les travaux de rénovation engagés en 2018 seront déductibles à 100% pour l’année 2018 (mais inutilement déductibles jusqu’à l’obtention d’un déficit foncier de 10700€), et ces mêmes travaux seront déductibles à 50% pour l’année 2019. Néanmoins l’année 2018 étant dite blanche, seuls les contribuables dépassant le seuil des 10700 euros de déficit bénéficieront réellement de la déductibilité à 100% sur 2018 en reportant l’excédent sur 2019.
  • En revanche, les travaux de rénovation engagés en 2019 ne seront déductibles en 2019 qu’à hauteur de 50% de leur montant.

La fiscalité des revenus fonciers en année blanche :

Pour éviter une double imposition en 2019 (sur 2019 et 2018) le gouvernement a mis en place le CIMR ou Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement, il s’agit d’un crédit d’impôt visant à annuler l’impôt sur les revenus dits non exceptionnels de 2018 pour avoir une somme nulle à payer, ce qui rendrait l’année « blanche » pour le paiement des impôts de l’année 2018.
La complexité vient pour ceux qui sont concernés par un crédit ou réduction d’impôts. En Janvier 2019, l’administration fiscale vous remboursera directement 60% du montant total des crédits et réductions d’impôt relatifs à l’année 2018. Attention, il ne s’agit que de compenser l’impôt non corrigé de votre prélèvement à la source et non d’une liquidité supplémentaire…

Les 40% restants seront remboursés en septembre 2019.

La réduction d’impôts Pinel pour l’investissement immobilier conservé en 2021

Cet avantage fiscal réservé aux investisseurs dans le neuf est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, mais uniquement dans les zones A bis, A et B1.

Pour en profiter dans les zones B2 et C, le permis de construire du programme immobilier doit avoir été déposé avant le 1er janvier 2018 et la signature de l’acte authentique doit intervenir avant le 1er janvier 2019.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est également prolongé deux ans. Ce crédit gratuit réservé aux primo-accédants est valable jusqu’au 31 décembre 2021 dans les secteurs dits tendus (zones A bis, A et B1 du dispositif). Sur ces adresses, il est réservé au neuf et représente 40% du montant du projet. Dans les zones B2 et C, le PTZ s’arrête au 31 décembre 2019. Il compte pour 20% du montant du projet dans le neuf et pour 40% dans l’ancien avec travaux de rénovation.

Hausse de la taxation de l’assurance-emprunteur

L’assurance emprunteur va augmenter au 1er Janvier 2019…

Une nouvelle taxe de 9% sur l’assurance décès-invalidité de vos crédits va être mise en place pour tout nouveau contrat souscrit à compter de 1er janvier 2019. Reste quand même la possibilité de renégocier votre délégation d’assurance selon la loi Hamon et le dispositif Bourquin afin de vous faire gagner en pouvoir d’achat.

FA CONSEILS PATRIMOINES , cabinet de gestion de patrimoine privé et professionnel sur Bordeaux vous accompagne dans l’ensemble de vos questionnements liés à l’investissement locatif.

 

 

Article rédigé par

Erwan RENAUX

Fondateur et Président associé de FA Conseils Patrimoines - Bordeaux

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